안녕하세요. 시드모아입니다. 이번 글에서는 부동산 규제지역 확인 방법을 소개해 드리겠습니다. 부동산 규제지역이란 정부에서 부동산의 투기 방지 및 주택 가격 안정화를 위해서 지정한 지역을 의미합니다. 이 때 규제지역은 아래의 총 3가지로 분류되게 됩니다.
- 조정대상지역: 주택 분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역
- 투기과열지구: 주택 투기가 성행하고 우려가 있는 지역
- 투기지역: 부동산 가격이 급등했거나 우려가 있는 지역
이렇게 규제지역으로 포함되게 되었다면 대출, 청약, 세제, 전매제한, 정비사업, 기타 항목으로 제한받게 되는데요. 그렇기 때문에 부동산 매매시에는 현재 건축물이 있닌 지역의 규제를 정확히 확인해보는 것이 중요합니다. 이러한 부동산 규제지역 현황 확인은 국토교통부나 국가법령벙보센터의 주택법에서도 확인이 가능하지만 조회가 간단하지 않다는 단점이 있는데요. 그래서 저의 경우에는 본문의 방법인 호갱노노를 이용하여 부동산 규제지역 현황을 지도상에서 확인하는 것을 추천드리니 따라서 이용해보시길 바랍니다.
부동산 규제지역 확인 방법
1. 스마트폰에서 호갱노노 앱을 다운로드 후 실행합니다.
2. 정책 버튼을 클릭합니다.
3. 규제를 선택합니다.
4. 부동산 규제지역을 모두 확인합니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 민간택지 분양가상한제가 적용된 현재 지역이 바로 표시됩니다.
5. 지도상에서 부동산 규제지역을 확인합니다.
지도에서 부동산 투기지역은 빨강색, 투기과열지구는 주황색, 조정대상지역은 노랑색으로 표시됩니다.
호갱노노의 규제 탭에서는 부동산 규제지역별 대출, 청약, 세제, 전매제한, 정비사업, 기타에 따라 제한되는 부분이나 추가되는 정책을 확인할 수 있습니다. 본인이 매매하고 싶은 부동산이 규제지역에 포함되어 있다면 관련된 내용을 꼭 확인해보시길 바랍니다.
참고로 호갱노노 어플 뿐만 아니라 호갱노노 사이트에서도 우측 규제 버튼를 눌러 부동산 규제지역 정보를 모두 확인할 수 있습니다.
부동산 규제지역 및 지정 효과 안내
아래는 2023.11.20일 기준 부동산 규제지역 및 지정 효과입니다.
규제지역
투기지역: 서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
투기과열지구: 서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
조정대상지역: 서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
민간택지 분양가상한제 적용지역: 서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
대출 규제
투기지역
가계대출
- 2주택 이상 보유세대의 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 허용(LTV 30%)
- 무주택자 및 1주택 세대(기존주택 처분조건부)는 주택신규구입을 위한 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)
- 기존주택 2년 내 처분’ ‘(기존주택 보유 인정) 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등
- 투기지역/투기과열지구 내 아파트(시가 3억 초과) 신규 구입 시 전세대출 보증 제한
- 전세대출을 받은 후 투기지역/투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입 시, 전세대출 즉시 회수
- 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출가능)
- LTV 50%
- DTI 40%
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
서민/실수요자 주담대 우대혜택
- LTV 70% (20%p 우대), 대출 한도 폐지(LTV·DSR內 허용)
- DTI 60% (20%p 우대)
생애최초주택구매자
- 주택 소재지 및 가격에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억원
- DTI 60% (10%p 우대)
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
사업자대출제한
- 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
- 주택구입목적이 아닌 주택관련 수익증권 담보대출 허용
- 주택매매업·임대업 사업자의 주택담보대출 허용 (LTV 30%)
- LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%
투기과열지구
가계대출
- 2주택 이상 보유세대의 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 허용(LTV 30%)
- 무주택자 및 1주택 세대(기존주택 처분조건부)는 주택신규구입을 위한 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)
- 기존주택 2년 내 처분’ ‘(기존주택 보유 인정) 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등
- 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출가능)
- LTV 50%
- DTI 50%
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
서민/실수요자 주담대 우대혜택
- LTV 70% (20%p 우대), 대출 한도 폐지(LTV·DSR內 허용)
- DTI 60% (10%p 우대)
생애최초주택구매자
- 주택 소재지 및 가격에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억원
- DTI 60% (10%p 우대)
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
사업자대출제한
- 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
- 주택구입목적이 아닌 주택관련 수익증권 담보대출 허용
- 주택매매업·임대업 사업자의 주택담보대출 허용 (LTV 30%)
- LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%
조정대상지역
가계대출
- 2주택 이상 보유세대의 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 허용(LTV 30%)
- 무주택자 및 1주택 세대(기존주택 처분조건부)는 주택신규구입을 위한 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)
- 기존주택
- (기존주택 보유 인정) 무주택 자녀 분가, 부모
- 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출가능)
- LTV 50%
- DTI 40%
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
서민/실수요자 주담대 우대혜택
- LTV 70% (20%p 우대), 대출 한도 폐지(LTV·DSR內 허용)
- DTI 60% (20%p 우대)
생애최초주택구매자
- 주택 소재지 및 가격에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억원
- DTI 60% (10%p 우대)
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
사업자대출제한
- 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
- 주택구입목적이 아닌 주택관련 수익증권 담보대출 허용
- 주택매매업·임대업 사업자의 주택담보대출 허용 (LTV 30%)
- LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%
청약 규제
투기과열지구
- 1순위 자격요건강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
- 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
- 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을것, 세대주일것
- 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)
- 1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타) 민영주택 일반공급 가점제 적용확대
- 민영주택 가점제 적용비율
- 85m²이하 100%, 85m²초과 50%
- 재당첨제한
- 당첨시 10년 재당첨 제한
- 오피스텔 거주자 우선분양
- 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20% 이하
- 분양 100실 미만 : 분양분의 10% 이하
- 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한
조정대상지역
- 청약 1순위 자격요건강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
- 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
- 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을것, 세대주일것
- 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)
- 1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타)민영주택 일반공급 가점제 적용확대
- 민영주택 가점제 적용비율
- 85m²이하 75%, 85m²초과 30%
- 재당첨제한
- 당첨시 7년 재당첨 제한
- 오피스텔 거주자 우선분양
- 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20% 이하’ ‘분양 100실 미만 : 분양분의 10% 이하
세제 규제
투기지역
- 주택 및 주택부속토지 양도시 실거래가로 과세. 기본세율+10%p 중과
- 양도세 주택수 산정시 농어촌주택 포함
- 3년 보유 및 이전주택 매각시, 1세대1주택 간주 배제
- 취득세 중과대상 특례 배제
- 중과대상인 별장은 일정규모(면적), 가액 이하 농어촌 주택 배제 제외
조정대상지역
- 다주택자 양도세 중과·장특공 배제
- 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p
- 단, 2022.05.10~2023.05.09 이내 양도 시, 중과대상에서 제외
- 분양권도 주택수에 포함
- 2주택이상 보유자 종부세 추가과세
- 12억 초과 주택부터 +0.7~2.3%p 추가과세
- 주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 정상화 (‘23.01.01~)
- 150% 동일 적용
- 1세대 1주택 비과세 보유/거주요건
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주요건 충족
- 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간
- 신규주택 취득일부터 3년 이내 처분
- 취득세 중과 제외되는 일시적 2주택자
- 신규주택 취득일부터 3년 이내 처분
전매제한 규제
수도권
- 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 지역
- 소유권이전등기일까지 3년
- 3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주
- 과밀억제권역
- 소유권이전등기일까지 1년
- 기타
- 소유권이전등기일까지 6개월
비수도권
- 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 지역
- 소유권이전등기일까지 1년
- 광역시(도시지역)
- 소유권이전등기일까지 6개월
정비사업 규제
투기과열지구
- 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
- 재건축사업 조합원 지위 양도제한
- 조합설립인가 후 소유권이전등기까지
- 재개발사업 조합원 지위 양도제한
- 관리처분계획인가 후 소유권이전등기까지 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
조정대상지역
재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
기타 규제
투기과열지구
- 주택 취득(거래가액 무관) 시 자금조달계획서 신고 의무화
- 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대
조정대상지역
- 주택 취득(거래가액 무관) 시 자금조달계획서 신고 의무화
- 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대
마무리 글
여기까지 시드모아에서는 부동산 규제지역 확인 방법을 소개드렸습니다. 이렇듯 호갱노노 앱을 이용하면 복잡한 타 사이트대비 현재 부동산 규제지역 현황을 정확하게 지도상에서 확인할 수 있는 것은 물론 각종 규제 정책도 한눈에 모아서 볼 수 있어 편리합니다. 부동산 투자시 반드시 참고해보시길 바라며 많은 도움이 되셨길 바랍니다.